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買い替えのメリット

買い換えの税金面でのメリットはローンの控除と「相続時清算課税制度」が利用可能であるということ、そして固定資産税の優遇措置も受けられます。

また、現在首都圏には１万戸近くの在庫があるといわれ、全国的には２万戸以上あるといわれていますので買い換えの選択肢には困らないといえるでしょう。

いろいろな地域で希望の物件を探せますし、値引き交渉も高い確率で可能になるはずです。

そして中古の物件では一時期と比べると落ち着いてきていますがまだまだ買手市場が続いており売り出し価格からの値引きができることが少なくありません。

提携ローン

提携ローンとは新築物件に多く、物件ごとに不動産会社と金融機関が提携して実施しているもので、物件に関しての審査はすでに終わっているので審査は利用者個人についてのみとなり、手続きも分譲会社が窓口になってくれるため比較的かんたんに済ませることができます。

そのかわり、その分の手数料が通常の金融機関で申し込む住宅ローンのものと違い高くなってしまいます。

一般の住宅ローンの手数料が３万１５００円～５万２５００円であるのに対して提携ローンでは５万２５００円から１０万５０００円ほどになります。

また通常の金融機関の住宅ローンでは融資可能額が購入価格の８割までとされていることが多いのですが、提携ローンのなかには１００％、１２０％まで融資可能であるという物件もあります。

もしこのような物件でしたら諸費用などもまとめて借りることができるのです。

また金利面でも通常の優遇金利を利用できることはもちろん、その不動産会社の優遇制度がある場合、それを受けることもできます。

即入居可

最近では新築でも売れ残りの在庫がふえつつあります。

そのような物件では広告の”物件概要”の欄に「即入居可」と表示されており、そのほかにも売れ残りの戸数が表記されています。

売れ残り物件のもう一つのメリットは大幅な値引きが可能であるということです。

もし値引きが出来なくてもモデルルームとして利用している部屋の家具をつけて販売してくれるなどといった形で実質的な値引きをしてくれるケースが多いようです。

中古物件であっても前の持ち主が退去済みの場合は即入居可で、その場合も「即入居可」の表示があります。

また、不動産会社の買取物件だとリフォーム済みのものもあり、その場合は不動産会社が売主であるため仲介手数料がかからないというメリットも加わります。

思い切って買い換えるという方法も

一般的に住宅ローンの金額が１割上がっても金利が１％下がればローンの負担はあまり変わらないし、逆に金額が１割下がっても金利が１％上がればこれもローンの負担があまり変わらないとされています。

これほど金利の力は大きいものですので金利の上昇期の現在は「今のうちに買っておかないと」と急いで住宅を購入する方が増えています。

かならずしも人と一緒の行動をとることが正しいとはいえませんが、今は買い換えの最後のチャンスかもしれません。

買い換えに利用する住宅ローン

借り換えでもいえることですが実行前に自分たちのライフプランをある程度明確にしておいてそれにあわせて資金計画を立てることが重要です。

住宅ローンのリスクをどこまで負うことができるか、どこまで安全性を重視するのか、よく考えて話し合った上で決めるべきでしょう。

以下に買い換えに利用する住宅ローンの目安を目的別で紹介しますので参考にしてください。

●　リスク回避を重視したい

JAバンクや信金中央金庫などの長期固定金利を選ぶべきでしょう。

ただ長期固定金利の場合金利が若干高くなってしまいますのでその中からもっとも金利の低いものを利用しましょう。

●　金利が低く、できるだけリスクも低いもの

固定金利選択型の１０年程度のものがいいでしょう。

もしくは多少面倒ではありますが長期固定金利と短期の固定金利選択型を組み合わせて低金利のメリットとリスク回避とのバランスをとる方法も考えられます。

●　リスクはあってもとにかく金利が低いものがいい

固定金利２、３年の短期の固定金利選択型の優遇金利を活用するべきでしょう。

もしくは５年固定の財形融資も目的に合います。

買い換えで担保割れだと審査も厳しくなる

銀行などの金融機関は将来金利が上昇して毎月の返済額がアップしても利用者が確実に返済を続けられるかどうかをみるために、住宅ローンの審査時には融資相談で提示された金利よりも高い金利で試算して安全性を調べます。

住宅ローンの商品内容をパンフレットなどで調べると、

”年間返済限度額には、他のお借りいれのご返済分も含まれます。また、年間返済額は当行所定のルールにより算出いたします。”

”年間の元利返済額には、他のお借入のご返済分も含みます。また年間元利返済額は当行所定のルールにより算出いたします。”

というような文面をよく目にするはずです。

これは住宅ローンの審査には高めの金利（４％程度で計算されていることが多い）で試算しますよ、という意味なのです。

ですので住宅ローンの申し込み時の金利では問題なくても審査時の金利では返済負担率が上がってしまい審査で落とされてしまう場合もありえるのです。

それでも初めての購入ならば審査も甘めになるのですが、買い換えでさらに担保割れになっているような場合ですと審査が厳しくなってしまいます。

担保割れでも買い換えが可能に

もう１０年以上前に住宅を購入した、という方ならば住宅ローンの残高も減ってきているのですが、数年前に購入して元利金等返済を利用しているかたは返済額のほとんどが利息支払いに回るため住宅ローンの残高はほとんど減っていないという場合がほとんどでしょう。

それと比べて、住宅の価格は購入時に２割下がり、数年後には物件によりますが３～４割下がってしまいます。

住宅ローンの残高は減らすに売却可能価格だけ下がってしまうと「担保割れ」になってしまいます。

以前はこのような担保割れに陥っている人が融資を受けることはまず無理でした。

しかし最近では売却可能価格プラス１０００万円～２０００万円まで融資が可能な金融機関や、担保評価額の２倍まで融資可能な買い換え専用のローンなども出てきていますので担保割れになったとしても買い換えは可能になってきています。

新築では金利が変わってしまう

新築への買い換えの場合は買ってすぐに入居できないという場合がほとんどです。

もし新築であっても売れ残りの在庫物件などでしたら入居も待つことなくすぐにでもできるのですが、基本的に新築の購入は未完成物件が多くその場合は入居が半年以上先になってしまいます。

それの何が問題かというと、住宅ローンの適用金利が申し込んだ時と借りたときとで変わってしまう危険性があるのです。

民間の金融機関では住宅ローンを申し込んだときの金利ではなく融資実行日の金利が適用されるので、今の金利環境を考慮すると金利が上がってしまう可能性が高いのです。

これが借り換えでしたら遅くとも翌月には融資が受けられるので金利が大幅に変わってしまう、ということは考えにくいのですが、買い換えの場合はもし購入物件が大型の物件や超高層マンションなどでは２年くらいかかって入居ということもざらにありますのでそういったリスクも知っておく必要があるでしょう。

売却益が出る場合の注意

売却益が出る場合、注意しなくてはいけないのが税金です。

売却益が出ると不動産譲渡にかかわる所得税や住民税の対象になります。

通常の住宅でしたら「住居用財産の３０００万円特別控除」を利用することが出来、譲渡益が三千万円以下ならば税金はかかりません。

ですがこの「住居用財産の３０００万円特別控除」を利用してしまうと住宅ローン控除を利用できなくなってしまいます。

ですので税金を払って住宅ローン控除を利用するか、税金を払わず、住宅ローン控除を利用しないかを計算して選択しなければいけません。

どちらが得かはケースによってことなるので、専門家に相談した方がいいでしょう。

預金連動型とは住宅ローンと口座の預金をセットと考えて、住宅ローンの残高から預金残高を超えた金額に対して金利がかかるという仕組みのものです。

つまり、預金残高の金額までは金利がかからないというタイプの住宅ローンなのです。

住宅ローンの残高と口座の預金残高が計算され、毎月その差額分に金利がかかるので預金を増やすことで金利を抑えることができます。

これを言い換えれば預金をすることで繰り上げ返済と同じ利息軽減効果が得られるのです。

ただ、繰り上げ返済と違い、預金連動型であれば自分の資金を減らすことなく預金として持ち続けられます。

もちろん預金ですので必要なときには引き出して利用することも可能なので、繰り上げ返済のように返済を急いだ結果支出の増加とともに住宅ローンの返済が困難になってしまうということもありません。

ですので貯金を着実に貯めながら住宅ローンの返済もできる人、そして自由に動かせる資金を手元に持っておきたいという方には検討の価値があると思います。

ただ預金連動型の注意点としては金利が他の住宅ローンよりも高めに設定されているということと、預金は自由に引き出せるのですが預金残高が減れば相対的に支払利息が増えてしまい毎月の返済額が上がってしまう、という点です。

預金を引き出してもすぐにその分をまた戻すことができれば問題ないのですが預金が減ったままだと返済総額も膨らんでしまうので注意してください。

自動的に繰り上げ返済してくれる金融機関

繰り上げ返済のはこまめに行ったほうがより効果が出やすいのですが、忙しい方にはその手続きをいちいちする時間がもったいないという方もおられるでしょう。

そういった方におすすめなのが住友信託銀行と新生銀行の住宅ローンです。

住友信託銀行の自動返済、新生銀行の自動繰上返済を利用すれば預金口座に決められた金額以上の預金が残っている場合はその分を自動的に繰り上げ返済してくれます。

また繰り上げ返済の手数料も無料となっています。

ただ、新生銀行の自動繰上返済は期間短縮型、住友信託銀行の自動返済は返済額軽減型で繰り上げ返済されるのでどちらの金融機関を利用するかは目的に合わせて決めるべきでしょう。

期間短縮型の方が利息軽減効果が高いため、一般的には期間短縮型を利用する方が多いのですが返済額軽減型を利用すれば返済当初は多めの返済金額で返済していくほど返済額が下がっていくため将来的に子供の教育費負担が増えるなど支出が増える可能性がある、もしくは現在より収入が下がるかもしれない、という方は利用する価値があるといえます。

繰り上げ返済の手数料が無料の金融機関

多くの金融機関では繰り上げ返済にはその都度手数料がかかります。

こまめに繰り上げ返済をしたほうが利息節減効果は高いのですがそのたびにかかる手数料を計算すると繰り上げ返済の効果が薄くなってしまうことがありますので繰り上げ返済を積極的に利用したい、という方は手数料をチェックしたほうがいいでしょう。

繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なり、同じ１００万円の繰り上げ返済でも手数料無料というところもあれば３万円ほどかかるという金融機関もあります。

また、繰り上げ返済の金額によっても手数料は変わりますので大きい金額を繰り上げ返済する場合は小さく分けたほうが手数料が少なくなる場合もありますので覚えておくといいでしょう。

こまめに繰り上げ返済をしていきたい、という方には手数料無料の住宅ローンは魅力的でしょう。

主な繰り上げ返済の手数料が無料の金融機関は以下です。

・　住友信託銀行（自動繰上返済を利用した場合）

・　ソニー銀行（変動金利）

・　フラット３５

・　三井住友銀行（インターネットによる繰り上げ返済）

・　新生銀行

そしてインターネットを使った繰り上げ返済ができる住宅ローンは基本的に手数料が安いのでそちらも便利です。

ただ、繰り上げ返済の手数料が安ければその住宅ローンがお得である、とは必ずしもいえませんので住宅ローンを選ぶ際は、金利やその他の条件も考えてトータルで選んでください。

そのため固定期間終了後の適用金利アップにともなう毎月の返済額の増加を避けるために早めに繰り上げ返済をしようという方もいます。

確かに繰り上げ返済は基本的に時期が早いほど効果は高いのですが、固定金利選択型のように途中で金利が変わる場合は一概に早ければよいとはいえません。

固定期間は金利が低いのでそれほど繰り上げ返済の節利息効果も高くなくむしろ繰り上げ返済を急ぐことで以下のようなリスクもあるのです。

資金余裕がなくなり金利上昇で返済困難になる

無理して繰り上げ返済をした結果、資金が底をついてしまい。

固定金利期間の終了とともに返済額があがると家計が逼迫してしまうことがあります。

固定期間中の繰り上げ返済で返済が膨らむことも

繰り上げ返済には利息軽減効果の高い期間短縮型を選択される方が多いのですが、その場合繰り上げ返済によって元金を減らしても返済期間の残りが短くなっているため金利の見直し時に毎月の返済額が膨らんでしまう場合があります。

固定金利選択型で繰り上げ返済する際のポイント

固定金利選択型は将来の金利について予想ができません。

目先の利息節減効果にとらわれて繰り上げ返済をしてしまうと後々返済が困難になってしまう場合もありえますので固定期間中の低金利の時は繰り上げ返済を急がずに資金を蓄えることに専念したほうがよいでしょう。

そして固定期間終了時に繰り上げ返済を行う方が住宅ローンの返済額をコントロールでき、金利上昇によるリスクを抑えることが出来ます。

繰り上げ返済は計画的に

基本的に繰り上げ返済は早めに行ったほうが節利息効果が大きいため無理をして早めはやめに繰り上げ返済をする方もいます。

これは特に期間短縮型を利用する人に多く見られるケースなのですが、無理に繰り上げ返済を急いでしまうと返済途中で家計の貯金が底をついてしまうという場合があります。

いくら返済総額を減らすことができても資金がなくなってしまい生活費すらままならないという事態になっては本末転倒です。

よくあるのが早めの繰り上げ返済を急いだために貯蓄が少なくなり、子供の教育費がかさむ高校、大学の進学時期に貯蓄が底を付いてしまい教育ローンなどの借入をさらにしなくてはいけなくなるというケースです。

他にも世帯主の減収やケガや病気による出費が家計を圧迫することもあります。

ですので繰り上げ返済を行うタイミングを誤らないようにライフプランを考慮にいれた返済計画を立てることが重要です。

繰り上げ返済をしたために借り換えが出来なくなる?

繰り上げ返済には２種類ありますが、利息の軽減効果がより大きいため多くの人は期間短縮型を利用しているようです。

ですがこの期間短縮型で返済期間を短縮してしまったために借り換えが出来なくなってしまうことがあるのです。

借り換えの際、金融機関の審査項目には担保評価だけでなく、返済負担率というものがあります。

返済負担率とは年間の返済額が年収の何％になるかというもので、その金融機関の審査用の金利と借入額、返済期間によって決まります。

そして借り換えの場合、返済期間は前の住宅ローンの残返済期間内とされている場合が多いです。

期間短縮型を行うことでこの住宅ローンの残返済期間が減り、それによって返済負担率が基準値を大幅に超えてしまい住宅ローンの借り換えが出来なくなってしまうというケースがあるのです。

こういったことを防ぐには借り換え前まで繰り上げ返済の資金を貯蓄しておき借り換えの時点でこの資金によって元金を減らすか、もしくは期間短縮型ではなく返済額軽減型を利用するかといった方法をとらなくてはいけません。

最近では前の住宅ローンの残返済期間よりも長く返済期間を設定してくれる金融機関も出てきてはいますがそれはまだごく一部に限られてしまいますので、借り換えを考慮している場合は注意しましょう。

借り換えの方がいいことも

借り換えには保証料などの諸費用がかかり、その効果もはっきりと確信が持てないため借り換えと比べて手続きも簡単で、利息軽減効果が確実にあがる繰り上げ返済を優先的に考えるという方もいらっしゃいますが繰り上げ返済の資金を借り換えに回せばより有効であるという場合もあるのです。

前もってシュミレーションが必要となりますが、繰り上げ返済にあてる資金を元本返済にあてその上で借り換えを行うことで繰り上げ返済よりも高い効果が得られる場合も多いのです。

一般に借り換えの効果を出すには金利差が１％以上必要とされていますが、こういったやり方を利用すればそれ以下の金利差でも繰り上げ返済より効果が大きいという場合もあります。

そしてさらに保証料が無料である金融機関の住宅ローンに借り換えることが出来ればその効果はさらに大きくなります。

ただその場合、住宅ローン残高が少なく、残返済期間も短い場合は金利差がある程度大きくないと効果が出にくいので注意してください。

繰り上げ返済前に確認するポイント

繰り上げ返済を検討している場合、繰り上げ返済をしても大丈夫かどうかをまず考えなくてはいけません。

その場合最も大切なことは繰り上げ返済をしても今後の生活には支障がないか、ということです。

繰り上げ返済をしても生活費の半年から１年分は確保できるかどうか。

繰り上げ返済をしても教育費などの他の支出にも問題はないかどうか。

最低これだけの点を確認して出来ればさらにその後のライフプランへの影響も確認しましょう。

金利タイプ別の繰り上げ返済の利用

●固定金利選択型

固定金利選択型の場合、固定金利期間後には金利上昇のリスクがありますので将来金利が上がって毎月の返済額が上がった場合返済が困難になりそうであれば固定期間の終了まで資金を貯めておいて金利が大幅に上がり支払いが厳しくなりそうであれば返済額軽減型、さほど金利に変化はなく支払いには問題ないという場合は期間短縮型を選択するとよいでしょう。

●固定金利型

固定金利型を利用している場合は今後借り換えをする予定があるかどうかで判断します。

借り換えの予定はない、という場合は期間短縮型で繰り上げ返済を行ったほうが利息の軽減効果は大きくなります。

借り換えの予定がある、という場合は期間短縮型を選択して返済期間を短縮してしまうと借り換えができなくなってしまう場合があるため返済額軽減型を利用したほうが無難です。

もしくは借り換え時まで資金を貯めておき、借り換えの時点で元金部分を減らしてから借り換えるという方法も有効です。

住宅ローンの借り換えは金利負担を軽減するなどさまざまな点で有効な手段です。

ですが、自宅の地価が大幅に下落してしまった場合は借り換えが出来なくなってしまうこともあります。

借り換え専用の住宅ローンではそのような担保割れ物件でも借り換えができるようですが、やはり通常は担保物件の目減りは問題になるケースが多いようです。

そういった借り換えが出来ない場合に効果を発揮するのが繰り上げ返済です。

繰り上げ返済では余分な資金が出来たときにその資金で元金部分の一部を返済していくという方法ですので、繰り上げ返済を利用することで元本部分にかかる金利負担を軽減することができます。

借り換えが出来ないという場合は繰り上げ返済をされるとよいでしょう。

また繰り上げ返済では借り換えと違い、金利差や住宅ローンの残高、残返済期間などの条件も関係なくやるほどに効果があがりますのでこれから住宅ローンを組むという方にとっては非常に効果的な方法になるでしょう。

未払い利息にも効果的な繰り上げ返済

変動金利を利用している方がもっとも心配するのが未払い利息の発生でしょう。

繰り上げ返済はこの未払い利息に対しても有効な手段となりえます。

繰り上げ返済で住宅ローンの残高を減らせば未払い利息が発生する金利水準はより高くなり、未払い利息が発生する可能性をその分減らすことが出来るのです。

繰り上げ返済の資金を増やすほどに未払い利息が発生する金利水準はより高くなり未払い利息はより起きにくくなります。

返済期間が比較的短い場合はその分、毎月の返済額も多くなるため金利の変動にも影響を受けにくくなり、未払い利息が発生する可能性も相対的に低くなります。

ですので長期の変動金利型を利用されている方は繰り上げ返済をメインにすることも考えていいでしょう。

必要な資金は残しておく

繰り上げ返済は支払利息を軽減させられるためとても有効な手段ではあります。

繰り上げ返済の手数料が無料な住宅ローンなどはどんどん繰り上げ返済をしていきたいところなのですが、手元に残しておく資金も考えなくてはいけません。

住宅ローンだけでなく、教育ローンや自動車ローンなどを組まれていたり、もしくは今後その予定があるという方はもちろん、そのような予定のない方でも何かあったときの資金も必要です。

貯金をすべて繰り上げ返済に回してしまって何かあったときにお金がなくて困る、という事態を防ぐためにもいくらかの予備資金は確保しておきましょう。

繰り上げ返済は計画的に

繰り上げ返済は有効な手段ですが無理な繰り上げ返済は禁物です。

今後の支出を考えて計画的に行うことが必要となります。

ですので繰り上げ返済をする時期や目標金額を前もって決めておき積み立てを少しづつ行っていくのも一つの方法です。

目標を決めそれに向けて毎月積み立てをしたり、もしくはボーナス時にまとめて資金を確保するなどしてそれを繰り上げ返済にあてていけば無理なく返済をすることが出来ます。

繰上げ返済のポイント

繰上げ返済には守るポイントがあります。

・　できるだけ早く

・　金利の高いものから

・　返済残高の高いものから

・　返済期間の長いものから

繰上げ返済をするとより高い効果が期待できます。

繰上げ返済は基本的に早い方が効果が高いですが、ただ金融機関によっては返済開始から一定期間経過していないと繰上げ返済が出来ない場合がありますので、事前に確認が必要です。

複数の住宅ローンを組んでいる場合は上記のポイントを踏まえてどれから繰上げ返済するかを考えるといいでしょう。