住宅ローン借り換え・繰り上げ返済　これで大丈夫！

買い換えの注意点

新築では金利が変わってしまう

新築への買い換えの場合は買ってすぐに入居できないという場合がほとんどです。

もし新築であっても売れ残りの在庫物件などでしたら入居も待つことなくすぐにでもできるのですが、基本的に新築の購入は未完成物件が多くその場合は入居が半年以上先になってしまいます。

それの何が問題かというと、住宅ローンの適用金利が申し込んだ時と借りたときとで変わってしまう危険性があるのです。

民間の金融機関では住宅ローンを申し込んだときの金利ではなく融資実行日の金利が適用されるので、今の金利環境を考慮すると金利が上がってしまう可能性が高いのです。

これが借り換えでしたら遅くとも翌月には融資が受けられるので金利が大幅に変わってしまう、ということは考えにくいのですが、買い換えの場合はもし購入物件が大型の物件や超高層マンションなどでは２年くらいかかって入居ということもざらにありますのでそういったリスクも知っておく必要があるでしょう。

売却益が出る場合の注意

売却益が出る場合、注意しなくてはいけないのが税金です。

売却益が出ると不動産譲渡にかかわる所得税や住民税の対象になります。

通常の住宅でしたら「住居用財産の３０００万円特別控除」を利用することが出来、譲渡益が三千万円以下ならば税金はかかりません。

ですがこの「住居用財産の３０００万円特別控除」を利用してしまうと住宅ローン控除を利用できなくなってしまいます。

ですので税金を払って住宅ローン控除を利用するか、税金を払わず、住宅ローン控除を利用しないかを計算して選択しなければいけません。

どちらが得かはケースによってことなるので、専門家に相談した方がいいでしょう。

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