住宅ローン借り換え・繰り上げ返済　これで大丈夫！

目的別の借り換えパターン

借り換えの目的といえば昔は主に毎月の返済額や総返済額の削減の目的で行いました。

ですが近頃はそれ以外の目的でも借り換えをするようになってきました。

将来予測できる金利上昇のリスクを抑える

住宅ローンを借り入れたばかりのころは住宅ローンについてほとんど知識が無く、金利上昇によるリスクも知らなかったという方は意外といます。

住宅ローンの知識がないと、金利が上昇局面に入ってしまうと今後の返済に不安を感じざるをえなくなります。

そのような場合、金利上昇のリスクを減らすために残りの返済期間を長期固定金利の住宅ローンに借り換えるほうがいいでしょう。

借り換える住宅ローンの金利タイプは長期固定金利タイプか、返済期間が１５年以内の場合は固定金利選択型でも問題ありません。

しかし、固定金利型に借り換えてしまうと毎月支払う返済額が借り換え前より上がってしまう場合がほとんどです。

シュミレーションしてみて、固定金利型の金利では返済が難しいという場合は次善の策として返済期間の長い固定金利選択型への借り換えがあります。

ただ、固定金利選択型に借り換える場合は固定期間の終了後の金利上昇リスクを考えて固定金利期間の間に資金をためて繰り上げ返済の準備をしておきましょう。

固定金利型から固定金利型に借り換え

このパターンは、始め固定金利型を利用していた人がまた固定金利型に借り換えるというパターンです。

金利のより低い固定金利型タイプの住宅ローンを選び、それに借り換えることで総返済額を抑えることが目的です。

昔は借り換えでメリットを出せるかどうかの目安として「金利差が１％以上」というものがありましたが、最近では、保証料不要の住宅ローンなどがありますのでそのような住宅ローンに借り換えた場合１％以下でもメリットは十分あります。

固定金利選択型から固定金利選択型に借り換え

固定金利選択型から固定金利選択型に借り換えるという場合は残りの固定金利の期間を同じか、もしくは長くとって金利上昇によるリスクを抑えなくてはいけません。

例を挙げると、最初固定期間が１５年のものを借りて１２年経過し、固定期間が残り３年の状態で固定期間３年の住宅ローンに借り換えをすれば残りの固定期間は変わりませんが残りの３年間の金利を引き下げることが可能です。

そして固定期間の終了後も金利優遇があるため総返済額は以前の住宅ローンより抑えることができます。

金利優遇の幅のより大きい住宅ローンへの借り換え

金利優遇の幅のより大きい住宅ローンへの借り換えることで、総返済額を抑えることが可能です。

これが出来るのは変動金利型か、固定金利選択型を利用している場合になります。

今では各金融機関の店頭金利はどこでもそれほど変わりません。

ですのでより金利優遇幅の大きい住宅ローンに借り換えることが出来るならば総返済額を減らすことが出来る可能性があります。

ただ、このやり方は返済期間や住宅ローンの残高によっては諸経費を計算するとあまり効果がない場合もありますので、事前に計算しシュミレーションすることが大切です。

団信生命保険料別途負担の住宅ローンから保険料が込みの住宅ローンへの借り換え

民間の金融機関では住宅ローンの金利に団信生命保険料が含まれている場合が多いのですが、フラット３５や一部の金融機関では団信生命保険料を別途徴収します。

団信生命保険料を別途徴収するタイプの住宅ローンを利用している場合は、団信生命保険料が金利に含まれている住宅ローンへ借り換えることにより総返済額を減らすことができる場合があります。

毎月の返済額を抑えるためにする借り換え

共働きだったのが片働きになったり、収入が下がってしまったという場合。

もしくは子供の教育費が予想外にかかってしまったなどの支出が増えてしまった場合。

毎月の返済額を引き下げることで返済負担を一時期下げるためにする借り換えです。

金利優遇では返済初期の金利優遇幅が大きくなる当初期間優遇タイプを選択し、金利の低い短期の固定金利選択型で借り換えるなどといったことで毎月の返済額を一時引き下げることができます。

ですがこれはあくまで一時の引き下げに過ぎませんので、この期間に家計を立ち直らせる自信の無い方はまず、金融機関に相談したほうがよいしょう。

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